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深圳:一座房地产之城

时间:2020-01-11 19:26

阳光灿烂的日子,开车经过南山后海滨路,若不戴墨镜,你可能会被一排西式服装土豪金的高层建筑闪瞎眼。

2018年9月,花了一、两千万买入恒裕滨城二期的业主,入住时发现,房间不但漏水、墙纸发霉,连原先说好的30万德国嘉格纳冰箱,也换成了3万的博世。

一年后,恒裕滨城一套88平房子以2375万成交,单价约27万/平,整个小区挂牌价普遍在20万以上,4年翻了一倍多。

业主们的兴趣转向了“控盘涨价”。11月,2期4栋的业主群截图疯传深圳地产圈,“D户型业主听指挥,统一挂牌价到2600万,低于这个数不卖”,“下周2700万,谢谢”。

按照这个价格,D户型单价将达30万。投入300万首付,四年卖出可赚1000多万,还有什么比这来钱更快的生意?

恒裕滨城周边的中介门店都知道,这个小区投资客非常多。当年开盘时有内部认购,很多人就是买来投资的,其中不乏专业投资客。

带头大哥恒裕滨城振臂一呼,全深圳的小区沸腾了。从前海、宝中,到碧海、龙华,10几个小区业主群开始谋划“涨价同盟”。

宝安中粮凤凰里花苑的业主们也坐不住了。他们发了一纸“战斗檄文”,号召放盘业主涨价。建议“急卖业主以5.5万为最低价”,如果低于5.5万,“即刻收盘,重新加价后再挂。”

只是这“打响资产保卫第一枪”的呼吁,总带着一丝悲壮的意味。和恒裕滨城四年翻倍、两倍相比,凤凰里小区简直就是深圳楼市的另一个极端。

凤凰里2015年开盘,均价就是35000,四年后的二手成交价却只在47000左右,严重跑输大市。

悲催的是,房价没能涨上去,他们的“战斗檄文”就被监管注意到了,深圳宝安住建局约谈了相关责任人,还暂停了小区二手房网签。

唐式服装

可怜的凤凰里业主,只是个跟班小弟,想学人家控盘炒房,却挨了监管的第一大板子。不过一天后,恒裕滨城也被点名了。

善于创新的深圳市又创造了一个“史上首次”。这是房地产调控中第一次,对二手房业主进行处罚。

虽然政府处罚的法理依据仍存争议,毕竟业主中的很多人大概只是在业主群里喊了几句。但是深圳,确实是个炒房风浓烈的城市。

2019年,全国楼市阴风阵阵,只有深圳如沐春风。年中先行示范区发布,深圳人炒房又有了新概念。

11月,豪宅线取消,税费大降,二手房掀起新的涨价狂潮,当月二手房成交超过8000套,均价突破6万/平大关,秒杀北上广,成为全国房价最贵的城市。

乐观的情绪也传染到了新房市场。12月,光明新区的龙光玖龙台开盘均价5万多,700套房子一下被抢光。

和之前深业中城、招商领玺等豪宅因价格倒挂被抢不同,这是一个位于偏远郊区的新盘,价格远高于周边二手。

能花700万左右买这里的人,绝对不是自住的刚需,这个价格,可以买福田、南山、西丽、龙华很多不错的房子。

很多内地的小土豪,以及他们的父母,怀揣千万级别的资金来到深圳,分分钟就抢下一套房。

2019年四季度,出现在深圳楼市的投资客,信心显然更强。一名内地土豪朋友,预测光明房价能到8万/平;已经4万单价买了沙井的一位深圳本地女土豪,心理价位也能涨到8万。

盯住一个小区,联手坐庄,吃下十几套几十套流通盘,借助概念(学位、地铁、规划等)炒作,拉高价格出货,落袋走人。

深圳房地产研究中心曾有数据,2015-201汉式服装6年房价涨势最盛时,投资性购房的比例从20%上升到40%,甚至更高;投资客中非深户籍的比例在40%左右。

首先,深户落户非常容易,本科有工作、社保即可,上海就比较困难,北京最难;其次深圳异地二套首付只需5成,而北京、广州都需7-8成。

还有,深圳互联网金融、房地产金融非常发达,早几年p2p、首付贷、抵押贷、过桥贷、高评低贷等等,深圳人都玩得滴溜转。

从2012年到2017年,深圳新增700多万平土地中,居住用地只有8%;2018年宅地供应仅15.8万平方米;2019年6月推出5宗宅地,17万平方米,一下子出了三个地王。

在深圳,任何“利好”都能成为房价上涨的理由。5年来,二套首付降低、自贸区、粤港澳大湾区规划、先行示范区、豪宅税取消,甚至传言深圳直辖,都刺激了房价一波波上涨。

盘子小,筹码易得,散户很多,又常常有“概念”,只要有钱就可坐庄,推高价格。在其他有价值的资产市场被抑制,或下跌之时,深圳楼市,已经成为全国资金的避险地,一个只要足够有钱,就可以参与的游戏。

知乎上有个帖子说,新深圳人就是new money,他们对老城区没有眷恋,偏爱买新房,深圳湾是他们中最有钱的人的首选,其次香蜜湖、宝中。

过去几年,深圳湾豪宅新盘只有悦府、半岛城邦、恒裕滨城少数几个。后者单价从10万翻到20万,根本原因还是,3000万以上总价的豪宅,供应太少了。

一名开发商说,深圳湾、香蜜湖的豪宅,早已不是用来住的房子,甚至不是普通的投资品。像今年富人疯抢的深业中城,就是一种可长期持有的保值增值的资产。

如今,原先深圳的那些普通住宅,被炒着抢着,也变成了“豪宅”,动辄10几万单价,比如华润城、宝能太古城。

拉长时间来看,深圳房价从2014年底开始上涨,无论新房还是二手房,都维持着5年的坚挺,是一波波调控中,唯一一个没有明显调整的城市。

深圳早已取代北京,成为人们心中“房价永远上涨”的神话;而买房子,也成了深圳人坚定不移的信仰。

而渐渐地,人们更将深圳与香港做对比。“看看,海对面的半山豪宅都100万/平了,我们大深圳,还不涨到30万、50万/平?”倘若来深圳,你会常常听到有人这样说。

不过,因被住建局点名,目前恒裕滨城、凤凰里的二手房都从链家APP下架了,不知何时恢复。

2019年三季度以来,与深圳房价讨论热度同样高的,是深圳的经济增速。三季度,深圳GDP的惨淡给人当头一棒。上半年GDP增长为7.4%,而前三季度的增长仅为6.6%。

由于出口和消费不振,深圳写字楼的空置率持续攀升。据第一太平戴维斯,部分甲级写字楼空置率高达30%,号称“中国曼哈顿”的前海,更超过50%;高科技企业扎堆的高新园,也空置了24.9%。

十几年前,人们在讨论“深圳,你被谁抛弃?”没几年,深圳突然就活了,而且成了产业和科技先进的标杆,房价也扶摇直上。

几年前,深圳房价还落后于北京、上海。北京炒房客习惯了动辄千万级别的四环内老破小,来到深圳一看:天!这么好的海景房这么便宜,买!

今天,北京房价阴跌快三年,曾经深信“北京房价不可能下跌”的那些人,已经闭嘴;北京二手房正在经历史上最寒冷的冬天,炒房客消失不见。

深圳的业主们现在也不相信深圳房价会跌。他们每天最关心的,“除了房子,就是学区房”。他们最大的梦想,就是有一套学区房。

也许深圳的房价也有一个天花板,只是在未知何时会触摸到它之前,所有人都在危险的边缘疯狂试探,在最后的狂欢中疯狂敛取能落入自己口袋的那一个钢板。